Chileno: Así Puedes Invertir en Propiedades en EE.UU., Sin Residencia ni Historial Crediticio
Esta herramienta clave, que pocos conocen, te permite entrar al mercado inmobiliario de EE.UU. con facilidad.
En estos años he conocido muchos chilenos (y de otros países) que quieren invertir en EEUU. La mayoría interesado en comprarse una (o más) casa(s).
Todos tienen las mismas preguntas:
¿Puedo invertir en EE.UU. si no soy residente o ciudadano estadounidense?
¿Cómo lo hago si no tengo historial de crédito en EE.UU.?
¿A cuántos años me presta el banco? Ya no tengo 30 años…
¿Cómo enfrento el tema tributario en EE.UU y en Chile?
Sin meterme en el tema tributario (que es tema de un artículo separado, pero con variadas soluciones), en este artículo te voy a explicar un tipo de crédito que resuelve todas estas interrogantes.
¿Invertir en un país extranjero?
Si tienes dinero para invertir y te tienta el mercado inmobiliario de Estados Unidos, pero no sabes por dónde empezar ni tienes las herramientas para evaluar la inversión, no estás solo.
Muchos inversionistas internacionales se enfrentan a este mismo desafío: ven el potencial del mercado, pero desconocen las opciones de financiamiento disponibles y los pasos a seguir para invertir de manera segura. Más aún, perciben -erróneamente- que es imposible invertir por no ser ciudadano ni residente en EE.UU. y tampoco tener historial de crédito en dicho país.
Y aquí es donde entran los préstamos DSCR.
¿Qué es un DSCR Loan?
DSCR son las siglas de Debt Service Coverage Ratio, que en español se traduce como "coeficiente de cobertura de deuda". Este tipo de préstamo está diseñado para inversionistas en bienes raíces y se basa en la capacidad de la propiedad para generar ingresos suficientes para cubrir el pago del préstamo.
En pocas palabras, en lugar de evaluar el ingreso personal o la historia crediticia del prestatario, el banco o prestamista analiza si la propiedad en cuestión genera suficiente flujo de efectivo a través del arriendo para cubrir los pagos del préstamo.
¿Cómo se Diferencia de un Préstamo Hipotecario Tradicional?
La principal diferencia entre un DSCR loan y una hipoteca tradicional en EE.UU. (compradas en el mercado secundario por organizaciones de gobierno - Fannie Mae y Freddie Mac) es el criterio de aprobación. Mientras que en un préstamo hipotecario convencional se analiza el ingreso del solicitante, su empleo, su puntaje crediticio y su relación deuda-ingreso (DTI), en un préstamo DSCR lo que importa es la propiedad y su potencial de generar ingresos.
Esto lo convierte en una opción ideal para:
Inversionistas extranjeros, sin historial crediticio en EE.UU.
Emprendedores o profesionales independientes con ingresos variables.
Quienes buscan expandir su portafolio inmobiliario sin afectar su capacidad de endeudamiento personal.
Accesibilidad para Extranjeros
Uno de los mayores beneficios del préstamo DSCR es que está ampliamente disponible para extranjeros. No es necesario estar físicamente en el país, ser ciudadano ni residente en EE.UU., ni tampoco contar con un Social Security Number (SSN) o un historial crediticio en el país.
Los requisitos típicos incluyen:
Un pago inicial (generalmente entre el 25% y 30% del valor de la propiedad).
Documentación sobre el ingreso por alquiler estimado de la propiedad.
Cierta liquidez disponible en cuentas bancarias.
La tasa de interés suele ser un poco más alta que en un crédito tradicional. Sin embargo, existe la posibilidad de pagar un poco más al tiempo del cierre para rebajar la tasa.
Este esquema ha permitido que inversionistas de todo el mundo puedan acceder al mercado inmobiliario estadounidense sin las barreras tradicionales de financiamiento.
¿Cómo Opera?
Digamos que quieres comprar una casa de USD 200,000. Para obtener un crédito DSCR vas a necesitar acreditar que el arriendo que obtengas de la casa es igual o superior al múltiplo (normalmente 1.25x) exigido por el banco.
Valor compra: USD200,000
Préstamo por 75% del valor de compra: USD 150,000
Amortización a 30 años (regla general, independiente de la edad de prestatario)
Tasa de 7% anual
Valor del dividendo mensual: USD 997.95
Arriendo esperado: USD 1,300
1,300 / 997.5 = 1.30 (Superior al 1.25 exigido por el banco y, por tanto, la propiedad califica para un préstamo DSCR)
¿Cómo Empezar?
Si te interesa invertir en bienes raíces en EE.UU. y aprovechar las oportunidades que ofrecen los préstamos DSCR, en GrowingAssetz te guiamos en cada paso del proceso.
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