Dónde Invertir en EE.UU. Parte II
¿Cómo escoger las ciudades donde invertir?
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En la Parte I de este tema, aprendiste a escoger el estado donde invertir. Una vez hecho esto (idealmente uno Landlord Friendly), te toca la segunda decisión importante. Escoger el mercado (o submercado) correcto.
Mi primer consejo es tener siempre presente que tu no as a vivir allá. Eres sólo un inversionista y tu objetivo es agregar el mayor valor posible a tu inversión para que su valor de venta sea muy superior al precio que compraste. El valor que le logres agregar (mejoras físicas o simplemente una mejor administración del activo) va a determinar que recibas mayores rentas de tus arrendatarios. Lo que más quieres, es que tus arrendatarios estén felices pagándote un arriendo (lo más alto posible) y que tengan un lugar bueno, cómodo y seguro donde vivir. De esta forma, tu inversión te generará una buena utilidad cuando desees venderla y, mientras tanto, te generará un buen flujo de caja. Lo anterior se aplica a cualquier tipo de activo (sea una casa o un multifamily).
Con esto en mente, quieres invertir en ciudades (grandes, medianas o pequeñas) que:
Crezcan demográficamente. Mientras más gente viva allá -potenciales arrendatarios- mejor
Crezcan en ofertas de trabajo
La oferta de trabajo sea diversificada. No es bueno que un porcentaje demasiado alto de la población trabaje con un solo empleador (que, si se va a otro lado, mucha gente abandona la ciudad. Piensa, por ejemplo, en que la depresión de Detroit cuando se fue la industria automotriz ha durado décadas)
El porcentaje de arrendatarios (vs. propietarios) sea alto, y
Que el crimen sea bajo y tenga una tendencia sostenida a la baja
Para determinar todos estos parámetros hay websites y sitios especializados que entregan información (gratis o pagada). Si inviertes en multifamily, sea como inversionista activo (GP) o pasivo (LP), tienes que poner especial atención a todos estos factores. Van a ser cruciales para el éxito o fracaso de tu inversión.
Una vez que seleccionaste el mercado (ciudad) y submercado (barrio) correcto, también deberás tener en cuenta el tipo de activo en que quieres invertir, es decir, un barrio clase A, B, C o D (A es el mejor).
El tipo de barrio está directamente relacionado con el precio de la propiedad y el flujo de caja de la inversión. Por ejemplo, un activo en un barrio clase A es más caro y tiene un flujo de caja menor. Sin embargo, son barrios consolidados, con buenos colegios, seguros y la calidad del arrendatario tiende a ser mejor (bajando el riesgo de no pago). Igualmente, en un barrio clase C (o D), el precio del activo es menor y el flujo de caja tiende a ser mejor. El problema es que el riesgo de no pago es mayor y la calidad del arrendatario (su historial de crédito y pago, educación formal e ingresos) tiende a ser menor.
En otro artículo nos referiremos en más detalle a los beneficios y problemas de invertir en cada clase de activo. Por ahora, basta decir que debes evitar los activos clase D (llamados War Zones) y que los activos clase A suelen ser más caros, pero su rentabilidad (medida en flujo de caja) tampoco es el mejor.
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