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¿Barrios clases A, B, C y D?
Invertir en bienes raíces es una de las formas más populares y tradicionales de inversión. Sin embargo, no todas las propiedades son iguales, y es fundamental conocer las diferencias entre los diversos tipos para tomar decisiones informadas. Ante la pregunta de “dónde invertir”, en la jerga de las propiedades se escucha con frecuencia el dicho “location, location, location” como los tres factores mas importantes para decidir dónde invertir. Si bien es deseable, por supuesto, invertir siempre en buenas propiedades y buenos barrios, la respuesta no es siempre tan clara. Déjame explicar.
Las propiedades suelen clasificarse en categorías A, B, C y D según ciertos criterios relacionados con su ubicación, calidad y rentabilidad. Por otro lado, no hay una regla clara de dónde está el límite entre una categoría y otra. Sin embargo, hay varios factores que ayudan a determinarlo. A continuación, exploraremos las diferencias más relevantes entre estas categorías.
1. Propiedades Clase A
Características: Estas propiedades son las más nuevas, tienen menos de 15 años de antigüedad, y cuentan con terminaciones de alta calidad. Suelen estar ubicadas en áreas prósperas, con excelente accesibilidad y servicios cercanos.
Ventajas: Son menos propensas a requerir mantenimiento regular. Atraen a arrendatarios (inquilinos) de mayor poder adquisitivo, lo que puede asegurar un flujo de ingresos constante y estable.
Desventajas: Su precio inicial es alto, lo que reduce el rendimiento de la inversión. Además, en tiempos de recesión, estos inmuebles pueden ver una mayor tasa de vacancia.
Photo credit: Houston Business Journal
2. Propiedades Clase B
Características: Estos inmuebles tienen entre 10 y 35 años de antigüedad. Aunque están en buenas condiciones, pueden requerir algunas renovaciones. Se encuentran en zonas residenciales consolidadas.
Ventajas: Ofrecen una combinación equilibrada entre rentabilidad y riesgo. La inversión inicial es menor en comparación con las propiedades clase A, y aún así atraen a arrendatarios de buen perfil.
Desventajas: Pueden requerir inversión en reformas y actualizaciones para mantenerse competitivas.
Photo credits: Business Wire
3. Propiedades Clase C
Características: Estos inmuebles tienen más de 30 años de antigüedad y suelen estar ubicados en zonas más antiguas de la ciudad. Aunque todavía son habitables, suelen requerir reparaciones más significativas.
Ventajas: El costo inicial es más bajo, lo que puede ofrecer una mayor rentabilidad (cash flow) en términos porcentuales. Son ideales para inversores que buscan oportunidades de "hazlo tú mismo" para aumentar el valor de la propiedad.
Desventajas: Atienden a un segmento de arrendatarios con menor poder adquisitivo, lo que puede traducirse en mayores riesgos de no pago. Además, suelen requerir más mantenimiento y atención.
Photo credits: Multifamily Biz
4. Propiedades Clase D
Características: Estas propiedades están en las zonas más desfavorecidas de la ciudad. A veces incluso se les llama “war zones”. Son inmuebles que requieren importantes inversiones para hacerlas habitables o que se encuentran en áreas con altas tasas de delincuencia.
Ventajas: Se pueden adquirir a precios muy bajos, y hay un potencial de obtener grandes rendimientos (cash flow) si el inversor está dispuesto a enfrentar los desafíos asociados.
Desventajas: Son las propiedades más riesgosas. Los problemas de no pago y vacancia son más frecuentes y la gestión del inmueble puede ser complicada por tener inquilinos con menor nivel educacional y un poder de pago muy bajo.
Photo credits: Uprising Radio
Conclusión
La elección de invertir en una propiedad Clase A, B, C o D dependerá del perfil del inversor (si invierte por cash flow o por apreciación) sus objetivos y su tolerancia al riesgo. Mientras que las propiedades Clase A ofrecen estabilidad y menor mantenimiento (pero menor flujo de caja), las propiedades Clase D ofrecen la posibilidad de una mayor rentabilidad, pero con desafíos significativos. Es esencial investigar a fondo, comprender el mercado local y, si es posible, trabajar con profesionales experimentados en el sector inmobiliario para tomar decisiones informadas.
Finalmente, GrowingAssetz normalmente invierte en proyectos de clase B en zonas A o en proyectos de clase C en zonas B. Estos proyectos tienden a tener un precio de compra bajo el valor de mercado del área, un buen flujo de caja y un potencial de aumentar el ingreso de las propiedades en forma importante por medio de remodelaciones interiores y exteriores. Esto último también se traduce en un mayor valor de venta del activo y mayor rentabilidad final del proyecto.
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