¿Cómo pueden los extranjeros obtener financiamiento en Estados Unidos?
Invirtiendo en el Mercado de Propiedades
Una de las preguntas más recurrentes a GrowingAssetz es cómo pueden los extranjeros obtener financiamiento si no son ciudadanos o residentes en Estados Unidos. La respuesta corta es que es más difícil que para los americanos, pero en ningún caso imposible. Lo importante es comenzar a invertir, crear y mantener historial de crédito en Estados Unidos y, con el tiempo, cada vez se hará más fácil. Como en todos lados, el acceso a crédito está asociado a la confianza del sistema financiero en el inversionista. Mientras más propiedades y mejor historial de crédito se tenga, más fácil se hace la obtención de nuevos créditos.
Por ello, para los extranjeros interesados en invertir en propiedades residenciales en EE. UU., es crucial comprender las diversas fuentes de financiamiento disponibles para facilitar la adquisición de inmuebles. Este artículo ofrece una visión general de algunas de las opciones de financiamiento disponibles para inversores extranjeros.
1. Préstamos Hipotecarios de Bancos y otras instituciones de crédito Estadounidenses
Hipotecas Convencionales
Los inversionistaes extranjeros pueden acceder a préstamos hipotecarios ofrecidos por bancos y otras instituciones financieras (y por prestamistas) en EE. UU. Estos préstamos suelen estar disponibles para compradores con buen historial crediticio y un pago inicial significativo, que típicamente oscila entre el 30% y el 50% del precio de compra de la propiedad. Entre los requisitos comunes se incluyen:
Comprobante de ingresos.
Historia crediticia en EE. UU. o en el país de origen.
Pago inicial considerable.
Documentación de identidad y residencia.
Hipotecas de No Residentes
Algunas instituciones ofrecen hipotecas específicamente diseñadas para no residentes, conocidas como "foreign national loans". Estas hipotecas suelen requerir un pago inicial mayor, generalmente alrededor del 40%, y pueden tener tasas de interés más altas, debido al mayor riesgo percibido. Los requisitos pueden incluir:
Prueba de ingresos y activos en el país de origen.
Estados financieros y bancarios.
Carta de referencia bancaria.
2. Préstamos de Bancos Internacionales con Operaciones en EE. UU.
Bancos Internacionales
Algunos bancos internacionales tienen sucursales en EE. UU. y ofrecen productos hipotecarios a sus clientes extranjeros. Estos bancos pueden facilitar el proceso de financiamiento debido a sus relaciones preexistentes con los inversionistas en sus países de origen. Ejemplos de bancos internacionales con presencia en EE. UU. incluyen HSBC, Santander y Deutsche Bank.
Préstamos Cruzados
Los préstamos cruzados permiten a los inversionistas utilizar activos en su país de origen como garantía para obtener un préstamo en EE. UU. Este tipo de financiamiento puede ser beneficioso para inversionistas que prefieren no transferir grandes cantidades de dinero al extranjero.
3. “Hard Money”
Estos préstamos son una opción de financiamiento ofrecida por prestamistas privados y se basan en el valor de la propiedad en lugar de la solvencia del prestatario. Estos préstamos suelen ser más caros, con tasas de interés que pueden variar entre el 10% y el 15%, pero pueden ser una opción viable para los inversionistas que no califican para préstamos convencionales debido a la falta de historial crediticio en EE. UU. En el mercado inmobiliario de Estados Unidos son muy comunes cuando se compran propiedades en mal estado (para arreglar y vender- flip- o arreglar y dejar arrendadas-BRRRR). Lo anterior porque los bancos no prestan dinero sino para adquirir propiedades que ya son habitables (y “vendibles”), en caso que el banco termine tomando control de propiedad si el prestatario no pague.
4. Sociedades de Inversión y Fondos de Capital Privado
Sociedades de Inversión
Las sociedades de inversión permiten a los inversionistas extranjeros participar en la propiedad de bienes inmuebles sin la necesidad de adquirir una propiedad directamente. Estas sociedades reúnen fondos de varios inversionistas para comprar y gestionar propiedades, distribuyendo las ganancias en función de la inversión de cada participante. Es frecuente constituir una sociedad de inversión por cada inmueble adquirido.
Fondos de Capital Privado
Los fondos de capital privado invierten en varios bienes inmuebles y pueden proporcionar una vía para que los extranjeros participen en el mercado inmobiliario estadounidense. Estos fondos suelen requerir una inversión mínima significativa y pueden estar disponibles sólo para inversionistas acreditados (“Acredited investor”: Son inversionistas que, conforme a la ley Americana, tienen un “net worth” de USD 1,000,000 (sólo o con su cónyuge) o bien perciben anualmente un monto de USD200,000 (o USD300,000 combinado) con la expectativa de mantenerlo en el tiempo.
5. Programas de Visas para Inversionistas
Visa EB-5
El programa de visa EB-5 permite a los inversionistas extranjeros obtener la residencia permanente en EE. UU. a cambio de una inversión significativa en un proyecto que cree empleos para estadounidenses. La inversión mínima es de $500,000 en áreas rurales o de alto desempleo, y $1,000,000 en otras áreas. Aunque este programa se centra en inversiones comerciales, puede incluir la compra de propiedades residenciales si forman parte de un proyecto más amplio que cumpla con los requisitos de creación de empleo.
Visa E-2
La visa E-2 está disponible para ciudadanos de países con los que EE. UU. tiene tratados comerciales. Requiere una inversión sustancial en un negocio estadounidense, que puede incluir la compra y gestión de propiedades residenciales. La visa E-2 no conduce directamente a la residencia permanente, pero puede renovarse indefinidamente mientras el negocio continúe operando.
6. Financiamiento de Familias y Amigos
Préstamos entre Particulares
Para algunos inversores, obtener financiamiento de familiares o amigos puede ser una opción viable. Estos préstamos suelen tener condiciones más flexibles y tasas de interés más bajas que las ofrecidas por prestamistas tradicionales. Sin embargo, es importante documentar adecuadamente los términos del préstamo para evitar malentendidos o problemas legales.
Inversiones Conjuntas (Joint Ventures)
Los extranjeros pueden optar por asociarse con residentes o ciudadanos estadounidenses para comprar propiedades. Estas asociaciones permiten compartir los costos y riesgos, y pueden facilitar el acceso al financiamiento a través del socio Americano.
Algunas consideraciones Tributarias
Cualquiera sea la fuente de financiamiento elegida por un inversionista extranjero, sus inversiones en EE. UU. estarán, en principio, sujetas a una serie de impuestos. Entre los más comunes destacan los impuestos territoriales (property taxes), los impuestos por las utilidades obtenidas por las rentas (Federal & State income taxes), las ganancias de capital por el mayor valor en la venta del inmueble (Capital Gains Tax), los impuestos de herencia (Estate Tax), en caso de muerte del inversor, y otros. Por ahora baste decir que hay formas legales y simples de utilizar muchos mecanismos para reducir (o eliminar) varios de estos impuestos contenidos en la propia ley Americana.
GrowingAssetz recomienda que cada inversionista se asista con profesionales que puedan desarrollar una estructura legal y tributaria adecuada a su realidad personal. Al planificar esta estructura, es importante considerar el volumen de negocios que se quiere alcanzar en EE.UU. , el deseo de repatriar (o reinvertir) las ganancias obtenidas del negocio, su realidad familiar (hijos, etc), los impuestos en su pais de residencia y una serie de otros factores que van a influir las decisiones de los inversionistas.
Conclusión
Invertir en el mercado de propiedades residenciales en EE. UU. ofrece una oportunidad atractiva para los inversores extranjeros, pero también requiere una comprensión clara de las diversas fuentes de financiamiento disponibles y las consideraciones legales y tributarias involucradas. Con el enfoque adecuado y la elección correcta de financiamiento, los inversores pueden maximizar sus oportunidades de éxito en el dinámico mercado inmobiliario estadounidense.
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